Özellikle büyükşehirlerde apartmanlardaki daireler işyeri olarak kiralanıyor. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ise 7 katlı binanın bir dairesinin iş yeri olarak kullanılması yönünde kat malikleri kurulu tarafından oy birliği ile alınan bir karar olmadığı için kiracı ve mülk sahibini haksız buldu. Genel Kurul, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin bozma kararına rağmen kararında direnen yerel mahkemenin kararının bozulmasına hükmetti.
İstanbul’da 7 katlı bir apartmanın ikinci katındaki 3 numaralı dairenin işyerine dönüşmesi yargıya taşındı. Apartman sakinleri, meskenden işyerine dönüştürülen dairenin yeniden eski haline döndürülmesi için hem daire sahibini hem de kiracı hakkında İstanbul 15. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açtı. Apartman sakinleri, dava dosyasına konulan tapu kayıt örneğine göre; davaya konu edilen bağımsız bölüm mesken niteliğinde olup, tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planının 12.maddesinde bağımsız bölümlerin tapuda yazılı nitelikleri dışında kullanılamayacakları hükmü bulunduğuna dikkat çekti. Mahkemece yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporda davaya konu bağımsız bölümün davalı şirket tarafından kullanıldığı belirlendi. Davacılar, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesinin ikinci fıkrası gereğince tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması gerektiğini öne sürdü.
Davacıların avukatı, davalı işletmenin, kiralanan yeri tekstil imalathanesi ve pazarlama yeri olarak kullandığını, binanın İstanbul’un en nadide yerinde, aile konutu olarak yapılmış bulunduğu halde binanın iş yeri görünümü arz ettiğini, bu yerin ticarethane olarak kullanımının meni ile mesken olarak kullanılmasının sağlanmasına, kiracının tahliyesine karar verilmesini istedi. Davalıların avukatları ise davacıların kötü niyetli olarak eldeki davayı açtığını bildirerek, davanın reddini savundu. Yönetim planı ve kat mülkiyetinin tesis edildiği 1969 yılında dava konusu yerde mesken amaçlı kullanımın mevcut olsa da geçen zaman içerisinde kullanım amaçlarının değiştiğine dikkat çeken mahkeme, bölgedeki tüm bağımsız bölümlerin tamamına yakınının ‘işyeri-ofis’ olarak kullanılır hale geldiğine dikkat çekti.
Mahkeme, taşınmazda yer alan bağımsız bölümlerin genel olarak iş yeri niteliğinde kullanıldığı,davacı ve davalı şirket arasında imzalanan 1 Nisan 2004 başlangıç tarihli sözleşmenin aynı nitelikte ve aynı amaç için düzenlendiği, davacının açılan davada iyi niyetli sayılmasının TMK gereği mümkün olmadığı gerekçesi ile 2010 yılında davanın reddine karar verdi. Davacı avukatı kararı temyiz etti. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 25 Nisan 2011’de yerel mahkemenin kararını bozdu. Kararda, "Tüm kat maliklerinin oybirliği ile meskenlerin işyeri olarak kullanılması yönünde bir kararı bulunmadığı ve yönetim planının 12. maddesinde de bağımsız bölümlerin tapuda yazılı nitelikleri dışında kullanılamayacağı belirtildiği halde ve bağımsız bölümünü tapuda yazılı niteliği dışında kullanan veya kullandıranlar aleyhine açıklanan nedenlerle her zaman dava açılabileceği de göz ardı edilerek tüm bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanıldığı davacının kendi bağımsız bölümünü de işyeri olarak kiraya verdiğinden iyi niyetli olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir." denildi.
DAİRE, APARTMAN SAKİNLERİ İZİN VERİRSE İŞYERİ OLABİLİR
Yargıtay’ın bozma kararına rağmen yerel mahkeme red kararında direnince konu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na taşındı. Davanın işyerine dönüştürülen dairenin yeniden mesken haline dönüştürülme istemiyle açıldığına işaret eden Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, emsal bir karara imza attı. Kararda, 677 ada 20 parselde bulunan, yönetim planında ve tapu kaydında 7 kat olarak gösterilen apartmandaki 2 numaralı dairenin binadaki yönetim planında ve tapuda mesken olarak kullanılacağı belirlendiği halde hiçbir yasal dayanağı bulunmaksızın daire sahibi tarafından, diğer davalı işletmeye kiraya verildiği hatırlatıldı.
Yargıtay Genel Kurulu kararında, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabileceği hatırlatıldı.
Yönetim planının, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğuna dikkat çekilen kararda, taşınmazın 1969 tarihli Yönetim Planı'nın 12.maddesinde ‘Ana gayrimenkulün tamamı veya ayrı ayrı bağımsız bölümleri kat malikleri kurulunun oy birliği ile kararı bulunmadıkça tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamaz, pansiyon haline getirilemez' hükmü bulunduğu belirtildi. Somut olayda, dava konusu binanın 2.kat 3 nolu dairenin tapu kaydı ve yönetim planında mesken niteliğinde olduğu ve davalı tarafından diğer davalı şirkete model ve tasarım ofisi olarak kiralandığının sabit olduğunun vurgulandığı kararda, "Dava konusu 3 nolu dairenin iş yeri olarak kullanılması yönünde kat malikleri kurulu tarafından oy birliği ile alınmış bir karar bulunmamaktadır. Mahkemece, zaman içerisinde diğer bağımsız bölümlerin kullanım biçimlerinin değişerek eylemli olarak ‘işyeri- ofis’ olarak kullanılır hale geldiği belirtilmiş ise de, mesken niteliğinde kullanılması gereken diğer dairelerin de yeniden mesken niteliğine dönüştürülmesi için her zaman dava açılması olanaklı olup, davacı kanundan doğan hakkını kullandığından kendi taşınmazını evvelce işyeri olarak kiralamasına rağmen bu davayı açması Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 2'ye aykırılık oluşturduğu söylenemez. Öyle ise dava konusu mesken niteliğindeki taşınmazın iş yeri olarak kullanılmasının isabetsiz olduğuna değinen bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen özel daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile,direnme kararının özel daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı yerel mahkemenin kararı oy birliği ile bozulmuştur." ifadeleri yer aldı. CİHAN
Kaynak: CHA
Ekleme Tarihi: 10.05.2014 11:36, Son Güncelleme: 10.05.2014 11:37
